空き室をなくす方法・原因を知って対策しよう | 大田区のセダー建設不動産部

空き室対策しましょう！
賃貸アパート・マンションの大家さんにとって、最大の悩みは空室と言ってもいいのではないでしょうか。
今日は空き室ができて困っている大家さんに向けて、空き室をなくす方法をまとめてみました。

空き室対策！
空室を埋めるポイントは、考えられる原因をきちんと把握していくこと。
そして、できるだけ多くの対策を知り、併せ技で実行していくことがポイントです。

空室になる原因と対策を幅広く知ることで、自分の物件に一番最適な対策を選択できるようになります。
最後までお読みいただき、ぜひご参考にしてみてください。

以前と比べ、空き室は増えやすい！

そもそも、皆さんは空き室が前よりできやすくなっていることはご存知でしょうか。
人口が増加していった数十年前までは、建てれば入居者が入り、
築10年以内の建物であれば、何もしなくても良かった時代がありました。

ところが、最近では人口減少、賃貸物件の増加など、さまざまな要因によって、
以前と比べて空き室は増えやすくなっています。

以下は、総務省が発表しているデータで、

総住宅数の推移、つまり人が住む住居の供給数となっています。
右肩上がりということは、お家の数が増えていることを指しています。

そして↓のグラフは、空き家の数と空き家率の推移です。
こちらも右肩上がりに推移していて、空き家が増えていることを指しています。

つまり、大家さんにとっては
・ライバルとなる物件はどんどん増えている！
・住む人は減っている！
という状況です！

このままではヤバい！！以前と比べて空き室ができやすいのは間違いないです・・・
しかし、しっかりと対策をすれば空き室を埋めていくことは可能です。

そのためにまずは、空き室になってしまう原因を考えていきましょう。
もしかしたら、あなたの物件も当てはまる内容が見つかるかもしれません。

借主から見た時の原因

まずは借主さんから見た時に、なぜ選ばれない物件になってしまうのか？
主な原因をひとつずつ挙げていきます。

・汚れ
ゴミ捨て場のイラスト
例えば、ゴミ捨て場や階段など、汚れが放置されやすい場所はしっかり清掃されていますか？
ゴミがそのまま放置されていたり、汚れているだけで清潔感がなくなり、他の物件に流れてしまう原因になります。

また、お部屋の中はもちろん、外からの見た目（外壁・外構）も大事です。
例えば築年数が20年以上経過してくると、外壁の汚れが目立ってくるので、
専門業者に頼んで、定期的なメンテナンスをお願いしましょう。

長期の修繕計画を立てておくと結果的に物件の管理が行き届いて、
物件の寿命が延びるだけでなく、入居率を高く保つ要因にもなります。

・住宅設備

1990年代以前によくあったバランス釜

キッチンについている瞬間湯沸かし器

給湯器やガスコンロが旧式なだけで、今の方からは敬遠されてしまいます。
30年以上たっている物件は、住宅設備が古くなっていないか確認しましょう。
また古い住宅設備は事故の原因にもなり、大家さんに責任が発生してしまう可能性もあります。
未来のリスクを軽減するという意味でも、定期的に点検・メンテナンスしましょう。

・バストイレが一緒
バストイレが一緒でも大丈夫です。という方はいても、
バストイレが一緒の物件に住みたい！という方を今まで聞いたことがありません。
人によっては物件探しの最優先事項に挙げることもあります。
どういった方に住んでほしいのか？決まっている場合、
その借主さんがバストイレ一緒でも大丈夫な人なのか？考えてみるといいですね。

・間取り
アパートを建てた時の土地の条件や、お部屋によって間取りが変なカタチをしている物件を見かけます。
通常は正方形や、長方形の使いやすい間取りが好まれるため、変なカタチの間取りはそれだけで不利になってしまいます。
ただ、間取りが変でもその形を活かした暮らし方を借主さんに提案することができたり、
他の条件を緩めることで競争力を高めることができます。
短所を長所に変えられないか？他の物件を見ていくとヒントが見つかるかも！

・セキュリティ対策
特に女性の方が気にされる防犯対策、女性の方をターゲットにしている大家さんは、しっかり対策しておきましょう。
防犯カメラの設置、オートロック、玄関から部屋の中が見えないようなつくりにしたり、
女性目線での対策ができているとバッチリです。

・家賃、敷金、礼金
借主は借りる際に引越代も発生していますので、入居時に発生する一時金は少しでも少なくなると助かります。
そのため、空き室対策として、敷金や礼金、更新料を下げるという対策があります。

特に、入居時に発生する敷金と礼金を、ゼロにすることでインパクトを与えます。
敷金と礼金をゼロにしている物件は、「ゼロゼロ物件」などと呼ばれていて、
返還を要しない礼金に関しては、ゼロがかなり当たり前になってきました。

一方で、敷金は賃料の滞納や原状回復の担保となるため、敷金までゼロとする物件は少ないです。
敷金に関しては、敷金以外によるリスクヘッジ方法を十分に整えた上で、減額を検討することをお勧めします。

不動産会社から見た時の原因

大家さんの多くは、入居者の募集を不動産会社に丸投げしているケースが多くありますが、
実はここに以外な落とし穴があったりします。
今度は不動産会社から見た時に、物件が決まらない要因がないか？探っていきましょう。

・何社もの不動産会社に募集を依頼している
複数の不動産会社、例えば5社以上に声をかけていることを指しています。
大家さんの立場で、たくさんの不動産会社に依頼することで
早く空き室を埋めたい！という思いは重々分かるのですが、
実は逆効果・・・

不動産会社側から見ると、
「あの大家さんうち以外にも、A不動産、B不動産、C不動産にも声かけて載せているみたい・・・
それならうちが無理に頑張って決めなくても大丈夫だろう。うちが頑張る必要はないかな。」

という心理状態になってしまい、
入居希望者が来ても紹介される頻度が減ってしまう可能性があります。
不動産会社の担当も人、気持ちよく頑張ってもらうために適度な社数に抑えましょう。
目安としては3社ぐらいが適切な数といえると思います。

・成約になりづらい物件
不動産会社にとっても空き室のままでは、手数料が入ってこないので損です。
そのため、物件を探しに来たお客様には、自社の管理物件と契約をしてもらうために複数の物件の空き室の中から、
契約が決まりやすい物件をご案内していくことになります。

必然、成約になりづらい物件、顧客の希望条件に満たない物件は、
不動産会社さんから借主さんへ紹介も少なくなります。

・儲かる物件が優先
大手の不動産会社の営業マンは、
会社から営業成績を見られているため、成約になりやすい物件で、
かつ手数料が他の物件より高い物件を優先して紹介していくことがあります。

・大家さんとのお付き合いの深さ
普段からお付き合いのある大家さんですと、
あの人の物件だから決めてあげたい！と担当者が一生懸命に営業してくれるようになります。
もし空き室がある大家さんは、不動産会社にこまめに顔を出して担当者に相談すると良いと思います。

その他の原因

・物件の情報が少ない
最近は不動産屋さんの情報だけでなく、ホームページ、SNS、youtubeなど、
色々な媒体で物件の詳しい情報が見られるようになってきています。
そんな中、情報が少ない物件はそれだけで選ばれない物件になってしまうので、
まずは、写真や動画など、住む人が欲しいと思う情報をしっかりと発信するようにしましょう。

また、気を付けなればいけないことは、必要以上に写真を加工したりすることはNGです。
リアルな情報を載せることで、住んだ後のトラブル防止にもつながり、長く住んでもらいやすくなります。

・川、池の近く
川や池などの水辺の近くは、静かで癒されるような雰囲気が流れていいですね。
一方で、夏場は蚊やハエなどの虫が発生しやすいため、苦手な方には敬遠されがちになります。

・病院、学校、コンビニ、スーパーの近さ
希望する入居者が家族でお子さんがいると、病院学校などの公共施設へのアクセスの良さ、
とっさの買い物に便利なコンビニやスーパーが近さをよく確認されます。

・治安
入居者が女性で慣れていない知らない地域だと、
周辺の治安、犯罪率を調べていることも多くあります。
実際に駅から歩いてみて、街頭の数や交番があるか？
安心できる情報をきちんと物件情報として載せると安心してもらえます。

・交通アクセス
一般的には駅近の物件を求める方が多いため、駅から遠い物件は不利になりがちです、
しかし、駅から遠いからと言って家賃をむやみに下げるのではなく、
例えば、郊外の物件でしたら、静かな場所だということを活かしてた物件にしたり
PRする情報を変えるなどの工夫を凝らしてみるのが良いと思われます。

主な空き室対策

・ターゲットを決める
実は一番大事なことは、大家さんが具体的にどのような人に住んでほしいのか？を決めているかです。

どのような人に住んでほしいのか？決めて
その方の条件や気持ちに刺さる物件にしていく。

この地域で私のマンションなら、どんな方が集まりやすいのか？を考えていくと
空き室対策が具体的に決まっていきます。

たくさんの物件があふれている現在の状況ですと、選べる物件がたくさんあるため、なかなか空き室が埋まりにくいのが現状です。
しかし、中には駅から遠いのに・・・建物も古いのに・・・満室となる物件があります。
そういった物件に共通しているのは、しっかりとターゲット、住んでほしい人が決まっています。

例えば、ペットを飼いたい方に向けたお部屋になっている
高齢者の方に優しいバリアフリーの物件にする
など、住んでほしい方が決まることで、他の物件との違いがでてきて
入居率が高まりやすくなります。

まずは、どんな方に住んでほしいのか？キチンと決めましょう！

・空き室となっている原因を洗い出す
ターゲットが決まったら、次に原因を洗い出します。
まずは何を改善していくと良いのか？想像でもいいので課題をだしていくことで、
その後、何に取り組むと良いのか？優先順位がつけやすくなります。

その際、周辺状況の調査も行いましょう。
出来ればお付き合いのある不動産会社さんと一緒に考えていくと
プロの目線と大家さんの目線で、課題が見つかりやすくなります。

・対策の優先順位をつける
次に、課題が出てきたら、実際に対策するための内容を決めていきます。
予算はもちろん、どういった方に入居してほしいのか？先ほどのターゲット像をしっかり想像しながら、
どういった物件だったらPRできるか？
・緊急で絶対に必要な対策
・将来を考えて重要な対策
・不必要な対策
と整理をつけていきます。

・対策の実行
優先順位が付いたら、空き室対策を実際に行っていきましょう。
アパートマンションの清掃
古くなった設備の交換
リフォーム、リノベーション
不動産会社のPR強化
管理会社の変更

原因と対策のチェックリスト